土地*匯算清繳鑒證相關(guān)知識及政策法規(guī)收費標(biāo)準(zhǔn)所需資料

一、概念

土地*匯算清繳審核，是對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)項目竣工后的增值額進行的專項審核，提供給稅務(wù)局，做為企業(yè)納稅的主要依據(jù)之一。土地*以國家 有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項目為單位進行清算，對于分期開發(fā)的項目，以分期項目為單位清算。開發(fā)項目中同時包含普通住宅和非普通住宅的，應(yīng)分別計算增值額。

二、土地*的清算條件

1、符合下列情形之一的，納稅人應(yīng)進行土地*的清算：

1）、房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工、完成銷售的；

2）、整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目的；

3）、直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。

2、符合下列情形之一的，主管稅務(wù)機關(guān)可要求納稅人進行土地*清算：

1）、已竣工驗收的房地產(chǎn)開發(fā)項目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；

2）、取得銷售(預(yù)售)許可證滿三年仍未銷售完畢的；

3）、納稅人申請注銷稅務(wù)登記但未辦理土地*清算手續(xù)的；

4）、省稅務(wù)機關(guān)規(guī)定的其他情況。

三、土地*匯算清繳政策法規(guī)

1、土地*清算鑒證業(yè)務(wù)指導(dǎo)意見（試行）；

2、深圳市地方稅務(wù)局土地*征管工作規(guī)程；

四、土地*匯算清繳鑒證收費標(biāo)準(zhǔn)

按項目收入或扣除項目金額（分檔累計計費）

1、不超過5000萬元部分，最低收費5萬元；

2、超過5000萬元-1億元部分，項目收入或扣除項目金額萬分之八；

3、超過1億元-5億元部分，項目收入或扣除項目金額萬分之七；

4、超過5億元-10億元部分，項目收入或扣除項目金額萬分之六；

5、超過10億元部分，項目收入或扣除項目金額萬分之五；

 注：表中收費標(biāo)準(zhǔn)可在基準(zhǔn)價基礎(chǔ)上上下浮動30%，最低收費不得下��；

五、土地*匯算清繳鑒證所需資料

A、確認征收范圍的有關(guān)資料；

1、營業(yè)執(zhí)照副本復(fù)印件；

2、組織機構(gòu)代碼證復(fù)印件；

3、稅務(wù)登記證（國、地稅）副本復(fù)印件；

4、《土地*項目登記表》復(fù)印件；

5、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》復(fù)印件；

6、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》復(fù)印件；

7、《銷售許可證》復(fù)印件；

8、《建設(shè)工程開工證》復(fù)印件；

9、《國有土地使用證》復(fù)印件；

10、合作開發(fā)協(xié)議；

注：（對于非常規(guī)開發(fā)項目，“五證”不全的，應(yīng)提交有關(guān)取得土地的資料和進行開發(fā)活動的資料）。

Ｂ、確認清算單位的有關(guān)資料

11、項目竣工清算報表；

12、稅務(wù)機關(guān)出具的普通住宅的確認文件；

13、土地*項目登記表；

14、項目建議書的批復(fù)；

15、房屋土地管理局測繪面積報告書；

16、商品住房建筑面積情況明細表；

17、商品住房建筑面積情況明細表（附表）；

18、已完工開發(fā)項目成本表；

19、清算項目的工程竣工驗收報告；

C、確認清算條件的有關(guān)資料

20、直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓合同；

21、清算項目的預(yù)算、概算書、項目工程合同結(jié)算單；

22、納稅人申請注銷稅務(wù)登記的房地產(chǎn)開發(fā)項目，應(yīng)提交注銷稅務(wù)登記的有關(guān)手續(xù)，作為確認應(yīng)進行清算的依據(jù)；

23、銷售商品房有關(guān)證明資料，以商品房購銷合同統(tǒng)計表并加蓋公章的形式，包含：銷售項目棟號、房間號、銷售面積、銷售收入、用途等；取得實物收入的，應(yīng)提交評估報告；

24、清算項目的工程竣工驗收報告；

25、主要開發(fā)產(chǎn)品(工程)銷售明細表；

注：確認清算條件，所使用的證據(jù)還包括前面已經(jīng)提供的項目竣工清算報表、已完工開發(fā)項目成本表、清算項目的銷售許可證、房屋土地管理局測繪面積報告書等四項資料。

D、確認收入總額的有關(guān)資料

26、與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的完稅憑證，包括：已繳納的營業(yè)稅、城建稅、教育費附加等；

27、企業(yè)領(lǐng)用的全部房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)專用*；

28、銀行明細對賬單；

注：確認收入總額，所使用的證據(jù)還包括前面已經(jīng)提供的：主要開發(fā)產(chǎn)品(工程)銷售明細表，與銷售商品房有關(guān)證明資料，直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓合同等三項資料。

F、確認扣除項目總額的有關(guān)資料

29、能夠按清算項目支付貸款利息的有關(guān)證明；

30、合作開發(fā)協(xié)議；

31、上繳土地轉(zhuǎn)讓金收據(jù)復(fù)印件；

32、“四項成本”超標(biāo)，應(yīng)提交稅務(wù)機關(guān)的核定文件；

33、按評估價確認扣除項目的，應(yīng)提交資產(chǎn)評估報告；

注：確認扣除項目總額，所使用的證據(jù)還包括前面已經(jīng)提供的：項目竣工決算報表，已完工開發(fā)項目成本表，取得土地使用權(quán)時所支付的地價款有關(guān)證明憑證，國有土地使用權(quán)出讓或轉(zhuǎn)讓合同，清算項目的預(yù)算、概算書、項目工程合同結(jié)算單，借款合同，清算項目的工程竣工驗收報告，與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的完稅憑證等八項資料。

J、確認稅款計算的有關(guān)資料

34、土地*納稅申報表(一)；

35、記錄稅款計算過程的有關(guān)資料；

36、已繳稅款的繳款書復(fù)印件；

37、應(yīng)交土地*明細賬復(fù)印件；

六、清算申報的有關(guān)資料

38、清算土地*書面申請；

39、土地*清算通知書；

40、土地*清算材料清單；

41、土地*清算受理通知書；

42、土地*清算補充材料通知書；

43、土地*清算核定征收通知書。